דירות למכירה שאין בלוחות

אשתף אתכם בשלושה טיפים שמטרתם להשיג נכסים למכירה שלא מופיעים בלוחות
מיותר לציין שאלה טיפים שלמדתי מכם ואני רק "שופר" להעביר לכולם.

נכסים להשכרה שהופכים למכירה

דירה להשכרה היא נכס מניב תשואה מסוימת שתמיד מגיע היום בו בעלי הנכס מעוניינים לממש את שווי הנכס, בשל צורכי השעה שמשתנים עם הזמן, ילדה מתחתנת, שליחות בחו"ל, בית אבות וכדומה.
אני מכיר מספר משרדים שמבצעים מעקב צמוד על כלל הנכסים להשכרה באזור העבודה שלהם. מידי שנה כחודשיים לפני תום הסכם השכירות הם מקבלים בתוכנה תזכורת והם מצלצלים ובודקים.
בשיחה מבררים אם הנכס מתפנה ואם כן, והוא מיועד להמשך השכרה, הם מציעים לקוחות שמחפשים להשכיר. במידה שהם קולטים שבעלי הנכס חושבים על מכירה, הם כמובן נכנסים לפעולה של תיווך אנשים שממתינים לקנות.
נניח שיש באזור המשרד בו אתם פועלים 2000 דירות להשכרה. בחישוב פשוט תקבלו בממוצע כ 6 תזכורות כל יום – צריך כמובן "למפות" את כלל הנכסים (בסך הכל כולם נמצאים במאגר שמכיל פרסומים של לפחות 4 השנים האחרונות). צריך גם לשמר קשר טוב עם בעלי הנכס לאורך זמן.

כאן המקום להזכיר לכם שתזכורות בהן מבקשים שהכרטיס יעלה עם כל הפרטים ביום מסוים עדיף להשתמש בתזכורות היומיות שנמצאות בצד ימין למטה ולא בתזכורות יומן.

כמו כן, שימו לב שבחיפוש רגיל בהשכרה מקבלים נכסים שפורסמו מספר ימים מוגדר לאחור ולא את כל מאגר ההשכרות שיש. כדי לקבל את כלל ההשכרות צריך להוריד את תאריך העדכון שנמצא בחיפוש.
בתי קנתה ממשרד תיווך דירה בראש העין בדיוק באופן הזה. הדירה הייתה בהשכרה כ 10 שנים על ידי זוג מבוגר שגר ברמת גן. כמובן שהמתווך ידע ראשון שהבעלים מתכוונים למכור את הדירה וכך סגר עסקה משני הכיוונים. הדירה מעולם לא הופיעה בלוח נדל"ן כלשהו למכירה. המתווך המקצועי והחרוץ ביצע עבורי פעולת תיווך למרות שאני נותן לו מאז ומתמיד את המאגר הרגיל שגם אתם מקבלים.

נכסים בבלעדיות

נכסים שניתנו בבלעדיות למשרד אחר הם פוטנציאל לא מבוטל עבורכם. קודם כל ברור שבעל נכס שנתן בלעדיות מוריד את המודעה שלו מהלוח בו פורסמה הדירה.
אנחנו כמאגר עוקבים אחר כל הנכסים שהפסיקו להתפרסם בלוחות השונים על ידי בדיקה טלפונית עם המפרסם. רבים ממשרדי התיווך מדווחים לנו שקיבלו בלעדיות על נכס ואנחנו בודקים בו ביום (כאמור טלפונית) ובכל מקרה אחרי אימות אנחנו מעדכנים שהנכס ניתן בבלעדיות.
נכסים כאלה מחייבים יצירת קשר טוב ומעקב על ידי תזכורת (נניח שבועיים לפני סיום הבלעדיות).
הדרך הטבעית להיות שותף במכירת הנכס היא יצירת שותפות עם המשרד שקיבל את הבלעדיות זאת כמובן אם יש לכם באמת לקוח שמחפש נכס כזה.
אם המשרד לא מעוניין לשתף פעולה והנכס שניתן בבלעדיות עושה רושם כפוטנציאל טוב אז כדאי לבדוק עוד פרטים ולהסביר לבעלי הנכס שיש לכם לקוחות טובים לנכס וביום שהבלעדיות פגה תוכלו להיכנס לפעולה.
גם נכס כזה לא הופיע בלוחות הנדל"ן מספר חודשים.

נכסים "לא אקטואלים"

חלק ניכר מהפרסומים של נכסים למכירה שיורדים מהלוח (כ 20%) הם עדיין אקטואליים. זו הסיבה שאנחנו לא משנים את ה "סטטוס" ללא אקטואלי באופן שרירותי ובודקים זאת טלפונית עם מפרסם המודעה. כך יש לכם במאגר מודעות רבות שירדו מהלוחות והן אקטואליות לחלוטין. הסיבות להפסקת הפרסום הן רבות (חו"ל, בינתיים עסוקים בפרוייקט חתונה ועוד). אפשר למצוא נכסים כאלה בחיפוש המועדפים עם הכוכב הצהוב.
אבל, שימו לב לנקודה נוספת – פעמים רבות בבדיקה אומרים לנו שהנכס "לא אקטואלי" או "בינתיים זה לא אקטואלי", התשובות האלה הן לא ברורות ולא החלטיות ובכל זאת אנחנו משנים את הסטטוס ל "מוקפא" או "לא אקטואלי" בלי מקום לפרשנויות ובדיקות מעמיקות יותר.
נכסים אלה לא מופיעים אצלכם בחיפוש הרגיל כי בברירת המחדל החיפוש הוא ל"אקטואלי". עכשיו תעשו בדיקה – תציגו על פי תאריך עדכון מחודשים אחורה מהיום נכסים מוקפאים ולא אקטואלים, תבצעו בדיקה טלפונית ותמצאו בין 5 ל 10 אחוזים נכסים שבעצם הם כן אקטואליים (אולי בתנאים מסוימים).
אלה נכסים "שווים" יותר כי הם לא מופיעים בלוחות והמתווכים שאינם משקיעים כמוכם לא רואים אותם בחיפושים הרגילים שלהם.

אז חברים, כדי להצליח צריך להשקיע. קדימה בהצלחה!