מאגר דירות - מאגרי נדל"ן

בכתבה זו אני מבקש להתייחס למידע שמתפרסם באופן חופשי וגלוי בערוצי המדיה השונים בתחום הנדל"ן והשימוש בו לטובת עבודתו המקצועית של המתווך.

ברור לכל שהשימוש הנגיש והזול למידע באינטרנט יצר בעשור האחרון מהפכה בתחום פרסום הנדל"ן ושינה לחלוטין את מקורות המידע למתווך. רובו המוחלט של המידע נמצא בלוחות הנדל"ן הגדולים כמו: yad2, winwin, ו- homeless.

בעלי האתרים הנ"ל מבססים את התוכנית העסקית שלהם על הגדלת תנועת הגולשים באתרים דבר שיגדיל את הביקוש לפרסום של מתווכים, קבלנים ובעלי מקצוע שבמעטפת. ריבוי מודעות היצע נכסים של אנשים פרטיים מזרים את התנועה ביתר עוצמה וזו היא הסיבה שפרסום על ידי אדם פרטי הוא חינם, ברוב המקרים, ובתשלום זול בשוליים.

כמובן שצמיחת הלוחות באינטרנט באה על חשבון הפרסום בלוחות העיתונים המודפסים. הפרסום של אנשים פרטיים בעיתונים הארציים המודפסים ירד באופן דרמטי. נותרה הנישה של המקומונים שבהם ימשיכו כנראה לפרסם בשל הייחודיות של המקומון באזורים מסוימים.

לצערי אני פוגש מתווכים שעסוקים יותר מידי בהסברים עד כמה האינטרנט פגע בעבודתם. השקעת זמן יקר, בהתפתחות שאין לנו שליטה עליה, ודאי שלא תעזור. הגישה של משרדי התיווך צריכה להיות השקעה במחשבה כיצד לנהל את המידע באופן מושכל ומקצועי יותר. המתווך כמובן הוא לא רק זה שמספק את המידע – איפה ומי מוכר נכס? מתווך הוא הרבה יותר מכך. בכתבה זו אדבר רק על ניהול מושכל של המידע הקיים בתוכנה של המתווך שעובד עם "הומלי – מאגרי נדלן".

מספר עובדות:

• במאגר הנכסים למכירה ישנם נכסים האקטואליים וגם אלה שאינם אקטואליים שפורסמו בשלב כלשהו ב 4 השנים האחרונות.
• במאגר הנכסים למגורים השכרה יש את כל הפרסומים שהיו בתקופה של 4 שנים אחרונות-בעצם כמעט כל הנכסים שמושכרים באזורי העבודה של המתווך.
• הלוחות באינטרנט נסרקים מספר רב של פעמים ביום ובכל סריקה כזו מתעדכנים מחירים של נכסים שפורסמו כבר ונמצאים נכסים חדשים.
• רוב הנכסים החדשים למגורים מכירה מתוחקרים בטלפון על ידי מוקדנים לאימות ולהוספת פרטים. אנחנו דואגים שהבדיקה הטלפונית לא תעכב את עדכון המתווך.
• אנחנו סורקים ידנית גם את הלוחות בעיתונים הארציים והמקומונים המובילים. כמובן שמודעה שנמצאת רק בעיתון מודפס "שווה" למתווך יותר.
• החלטנו אסטרטגית לא להניח שאם מודעה הוסרה מהלוח אומר בהכרח שהנכס אינו אקטואלי. אנחנו נוהגים בדרך היקרה והמסובכת יותר עבורנו אבל נכונה ומועילה עבורכם. נכסים למגורים מכירה שהפסיקו להתפרסם "זוכים" למעקב טלפוני של אחת ל 5 שבועות בערך לבדיקת אקטואליות הנכס. בשיחה זו נבדק גם המחיר והפינוי. מצאנו שיותר מ 20% מהנכסים שהפסיקו להתפרסם, עדיין אקטואליים וחשיבות מידע זה רב.
• אנחנו שומרים עבורכם מידע חיוני לגבי היסטורית הפרסומים: תאריך פתיחה, תאריך עדכון, פרסום אחרון, ותאריך קודם. כמו כן מחיר קודם. כל אלה נותנים לכם אינדיקציה לגבי התנהלות של בעלי הנכס.

שימוש נכון לניצול כל אחד מהסעיפים הנ"ל נותן יתרון מכריע לטובת המתווך על פני הקונה הפוטנציאלי שניזון ממודעות שמפורסמות ברגע נתון עם תאריך אחד של ההקפצה האחרונה. זהו גם היתרון המהותי על פני כל מאגר של חברה כלשהי. זו גם הסיבה שגופים ציבוריים קובעי מדיניות בהקשר לנדל"ן ועורכי סטטיסטיקות למיניהם משתמשים במאגרי נדל"ן שלנו לצורכי עבודתם.
אנחנו כמובן צוברים ידע מכם המתווכים ומנסים לעזור לכלל לקוחותינו באפיון צורת עבודה יעילה.
להלן ארבע דוגמאות:

• שימוש במאגר של נכסים להשכרה יכול להיות מעניין מאד. תארו לכם שאתם מבצעים מיפוי של כלל הנכסים להשכרה באזורכם (הרי יש לכם הכול במאגר שלכם), ומציינים תזכורת לכל אחד מהנכסים האלה כחודשיים לפני המועד בו אמור לפוג תוקף ההסכם עם הדייר הקודם.
  נניח שיש באזורכם 2000 דירות כאלה – בממוצע יעלו כל יום כ 5-6 תזכורות. מצלצלים לבעלי הנכסים ובודקים מה קורה. הקשר עם בעלי הנכס ייצור הכרות שבבוא העת יידע המתווך ראשון על רצונם של הבעלים לממש את שווי הנכס – פשוט למכור (כך קניתי אצל מתווך דירה לבתי בלי שהמודעה פורסמה כלל). כמובן שיש שימושים רבים למידע שמצטבר מהקשר שנוצר עם בעלי הנכסים להשכרה, מעבר לעסקאות ההשכרה הרגילות שיכולות להתבצע עוד לפני שנכסים פורסמו.
• חלק מהנכסים למכירה שניתנים בבלעדיות למשרד תיווך מסוים . מידע על נכס בבלעדיות קיים אצלכם במאגר. באפשרותכם לבצע שיתוף פעולה עם אותו מתווך באותה תקופה, אצלי באזור אנחנו מציינים נכסים בבלעדיות בסטטוס "מוקפא" ורושמים בהערות "בבלעדיות". כל אחד באזורו יואיל לבדוק כיצד איש השירות שלכם נוהג לסמן נכסים שניתנו בבלעדיות ולפעול בהתאם.
• כאמור אנחנו עוקבים טלפונית לגבי אקטואליות של נכסים למגורים מכירה. כאשר הנכס אינו אקטואלי המידע שנמסר בטלפון הוא בדרך כלל קצר ולפעמים תוך כדי חוסר סבלנות. "לא אקטואלי" וזהו. בדקנו ומצאנו שבממוצע מתוך כל 100 נכסים שקיבלתם בחודש מסוים בתקופה האחרונה כ "לא אקטואלי" או "מוקפא" תמצאו יותר מ 10 ש"בדיוק אתמול חשבנו לפרסם שוב", או "היינו בחו"ל ועכשיו אנחנו נחדש את הפרסום" או "לא מצאנו מה שחיפשנו ולכן הפסקנו לפרסם"...... כל אלה פוטנציאל מצוין לעבודה שלכם.
• לקוחות שמחפשים לקנות נכס ומסתבר שהם בדקו בזמן האחרון בלוחות באינטרנט ומכירים את הנכסים המפורסמים כעת. נרצה להציע להם נכסים שלא פורסמו בחודש האחרון. זהו אחד החיפושים המיוחדים שנמצא ברשימת הכוכבית הצהובה.
  לקוחות שמחפשים לשכור נכס ואין לנו משהו להציע מהמודעות הקיימות אנחנו יכולים לחפש נכסים מתאימים שפורסמו בתקופה מקבילה בשנים קודמות. גם זאת בכוכבית הצהובה.

המסקנה שלי ברורה – יש הרבה מה לעשות למרות האינטרנט!!